למה המשקיעים המנוסים ביותר הפסיקו לגעת בקרקעות חקלאיות – ועברו לקרקעות מסחריות? הסוד של מומחי ההשקעות נחשף

קרקע חקלאית מול קרקע מסחרית: ההבדל שמשנה את התמונה

כדי להבין את התופעה, צריך להעמיק בהבדלים בין סוגי הקרקעות:

• מסלול הבירוקרטיה וההפשרה: קרקע חקלאית דורשת שינוי ייעוד מאפס – תהליך תכנוני מורכב העלול להימשך עשרות שנים. לעומתה, קרקע בייעוד מסחר ותעסוקה כבר נמצאת בתוך המרקם העירוני והתכנוני.
• הסביבה התכנונית הקימת: קרקע מסחרית מוקפת לרוב בתשתיות קיימות (כבישים, חשמל, מים, תחבורה). היא לא צריכה להמתין לפיתוח אזורי מאפס.
• פוטנציאל ההשבחה: הקרבה והשילוב התכנוני המודרני מאפשרים להפוך קרקע מסחרית לזכויות בנייה מניבות בהרבה, דוגמת עירוב שימושים של מגורים, משרדים ומסחר.

מהפכת התחבורה: המנוע החזק ביותר לעליית ערך נדל"ן

מעבר לסטטוס הקרקע, הפרמטר הקריטי ביותר שמניע כיום את שוק הנדל"ן הישראלי הוא מפת התחבורה הציבורית והתשתיות. עקרון ה-TOD (Transit-Oriented Development – פיתוח מוטה תחבורה)
הוא התפיסה שמובילה את רשויות התכנון : ככל שנכס או קרקע קרובים יותר לעורקי תחבורה ראשיים ולתחנות הסעת המונים, כך זכויות הבנייה ופוטנציאל ההשבחה שלהם נוסקים.

"כשמסתכלים על מפת התחבורה של ישראל לשנים הקרובות, רואים בבירור שהמדינה משקיעה מיליארדים דווקא בנקודות הקישוריות המשולבות. הקרבה לציר הסעת המונים היא כבר לא בונוס,
היא המנוע העיקרי שקובע איפה ייבנו המגדלים הבאים ואיפה ייווצר ערך נדל"ני אמיתי."

– דור גלוברי, שמאי מקרקעין ובעלים של חברת ״דור טו נדל״ן״

כאשר משלבים קרקע בייעוד מסחרי/מעורב בתוך נקודות מפגש תחבורתיות מרכזיות, מקבלים מנוע השבחה אדיר המבוסס על תוכניות עבודה ממשלתיות בשטח ולא על מזל.

מבט אל ה"מתח"ם": צומת תל אביב – חולון

אחת הדוגמאות הבולטות כיום לתפיסה התכנונית הזו היא אזור ה"מתח"ם" (מרכז תחבורה משולב) בצומת תל אביב – חולון. מדובר בנקודת מפגש חסרת תקדים של ארבע מערכות הסעה במקביל:

• מטרו (קו M1): פרויקט התשתיות מהגדולים בישראל, שבו העבודות כבר החלו בשטח.

• רכבת קלה (הקו הירוק): צפי פעילות קרוב (2028).

• רכבת ישראל: תחנה פעילה הקיימת במקום.

• מסוף אוטובוסים ראשי מתוכנן וגישה ישירה לנתיבי איילון ומחלף חולון.

השילוב בין נגישות שיא, כגון 5 דקות ברכבת למרכז עזריאלי ו-15 דקות במטרו לנתב"ג, הופך את הקרקעות במתחם זה למשאב מרכזי בלב המטרופולין.

תוכנית תא/5500: השינוי הסטטוטורי בשטח

הכוח הכלכלי מאחורי השקעה בשלבי התכנון המוקדמים (Pre-development) נובע מהחלטות רשויות התכנון. תוכנית המתאר החדשה של תל אביב (תא/5500),
יחד עם מדיניות תמ"א 70 (פיתוח סביב תחנות מטרו), מקדמות בנייה אינטנסיבית של עירוב שימושים (מגורים, תעסוקה ומסחר) לאורך צירי המטרו תוך מתן אופק תכנוני להקמת מגדלים ללא מגבלת קומות (עד 120 קומות).

הזדמנות להשקעה אסטרטגית: הגישה של "דור טו"

בעוד שבעבר השקעות בשלבים תכנוניים אלה היו שמורות בעיקר לגופי השקעה גדולים, חברת ההשקעות "דור טו" מנגישה מודל זה גם למשקיעים פרטיים.

חברת "דור טו" המנוהלת מתוך תפיסה שמאתרת ומנתחת נכסים באמצעות כלים אנליטיים ושמאיים, מציעה כיום כניסה להשקעה אסטרטגית בפרויקט "רובע המטרו":

• סכום כניסה נגיש: החל מ-640,000 ₪ ליחידת קרקע במיקום אסטרטגי בדרום תל אביב.

• ביטחון משפטי: קרקע בבעלות פרטית רשומה בטאבו.

• מיקסום פוטנציאל ההשבחה: כניסה בשלב ה-Pre-development כדי ליהנות מההשבחה התכנונית ככל שהפרויקט מתקדם.

כשמשלבים ניתוח שמאי מקצועי, קרקע בבעלות פרטית והשקעות עתק של המדינה בתשתיות תחבורה, מבינים בדיוק לאן זורם "הכסף החכם" של שוק הנדל"ן.

רוצים לשמוע עוד על אסטרטגיית ההשקעה בקרקעות מבוססות תחבורה ופרויקט רובע המטרו?
השאירו פרטים וצוות המומחים של "דור טו" יחזור אליכם לשיחת ייעוץ